【案情】买到的房屋和宣传时不符 消费者怒告开发商

　　无锡某房地产公司在销售一大厦房屋时，在楼书、平面图、宣传册及报纸广告等宣传资料中，以图片、文字说明等形式宣传该大厦1层有豪华装修大厅，2至4层有8000平方米的高档餐饮区，5层有室内休闲会所及室外景观会所，设有室内游泳池、健身房、温室花园茶座、乒乓室、桌球室、棋牌室、迷你影院、舞蹈室、按摩房、卡拉OK、咖啡屋、网吧、洗衣房、美容美发中心、医务室等。

　　陆某与房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了建筑面积为73.76平方米的房屋，总价款112万元。购房后，房地产公司将大厦内登记在其名下的一至五层部分房屋出租给他人开设商场，目前大厦内已不存在上述楼书、平面图、宣传册及报纸广告中宣传的相关设施。陆某遂诉至法院，要求房地产公司承担违约责任，赔偿其房屋的贬值损失等。

　　诉讼中，陆某为证明房屋贬值损失，申请对其房屋在大厦内有楼书、宣传册显示的设施的情况下与现状情况下的价值差额进行评估。但评估机构均表示该价值无法评估。

　　【审判】未履行宣传配套设施，被判赔偿22400元

　　该案争议焦点为售房宣传是否构成商品房买卖合同内容；违约造成原告的损失如何确定。

　　崇安法院审理认为：房地产公司在楼书、平面图及广告中关于大厦设施的宣传应当视为商品房买卖合同内容，房地产公司应当履行相应的义务，提供相应的设施。

　　现大厦内并无上述设施，房地产公司构成违约。陆某因上述配套设施的缺失，无法获得购房时　期待的居住品质和良好感受，其民事权益受到侵害，应得到相应赔偿。但因房屋贬值损失无法评估，结合陆某权益受损及某房地产公司违约的情况，可酌定某房地产公司赔偿陆某22400元。

　　综上，崇安法院依相关法律规定判决房地产赔偿陆某22400元。

【评析】销售广告对相关设施　具体确定应视为合同内容

　　 近年来，商品房买卖合同纠纷日益增多，其中以买受人以开发商违反售楼承诺为由提出解除合同或主张违约责任的诉讼最为典型。

　　实践中，开发商往往以报纸、海报、楼书，甚至售楼人员口头宣传等形式推销在售房屋。该些宣传的性质属于要约邀请还是要约，是否能成为商品房买卖合同的内容，决定了购房者据此主张违约责任是否应被法院采纳。销售广告、宣传资料成为商品房买卖合同的内容，应符合两个要件：1、内容具体确定；2、对合同订立和房屋价格的确定是否有重大影响。就房屋宣传而言，则要求售房者通过该宣传可以明确认知房屋或相关设施的外观形态、规格等客观要素。

　　上述案件，被告在销售房屋时，发放了报纸广告和楼书，对所在大厦一至五层的设施进行了详尽描述，且大堂等部分为实景图，加之该部分的设计用途与其宣传的一致，能够据此进行设计建造，故而其宣传的内容是明确具体的。被告所售房屋位于城中心，对于购房者来说，购买上述房屋不仅考虑房屋本身的质量和居住舒适度，更多考虑的是该房屋的商务用途。从这点来看，这种可预期的住房感受和房屋所在大厦的配套功能也是房屋买卖合同的内容，被告未提供或改变该设施的，应承担相应的违约责任。

　　关于原告主张的损失，因房屋贬值损失无法通过司法鉴定证明，法院最终酌定房屋价款的一定比例为其损失。一般来说，违约行为产生的物质损失，可通过鉴定、评估等方式举证证明。

　　该案中，原告的损失很难确定，因为这种损失并非纯粹的物质损失，很难量化。笔者认为，法律保护当事人的权利，亦保护合法的利益，利益既包括物质利益，也包括非物质利益。购房者签订房屋买卖合同时预期的住房感受和便利，即属于法律应当保护的非物质利益。该利益受到损害时，理应得到赔偿，若双方对此有明确约定，则应当按照约定赔偿违约金。若双方并未对此约定，则法院可根据具体情况，如利益的重要性、受损的范围、是否有可替代的补偿、违约行为的主观恶性等因素来确定赔偿金额。

　　（该案主审法官、本期作者简介：吴伟，崇安区法院助理审判员，1983年1月生，法学硕士）