叮咚一通敲 敲出“大麻烦”

□本报通讯员 苟连静 本报记者 陈 坚

为了片面追求装修效果，“80后”唐先生对自家房屋及公共部位开始了一系列野蛮装修，面对造成的严重后果，他不得不赔偿邻居、恢复原状。本以为事情就这样了结，谁知又被房地产开发公司诉至法院，要求他按照购房合同约定，赔偿违约金11万余元。近日，无锡市梁溪区法院审结了这起商品房销售合同纠纷案，支持了房地产开发公司的部分诉请。

野蛮装修一通敲

承重结构受损

2014年底，“80后”唐先生看中了无锡某知名房地产公司开发的一个商品房项目，其中一套位于32-33层楼的185平米顶层复式楼让他颇为心动，于是与开发公司签订了《商品房买卖合同》。

这份购房合同是格式合同，唐先生大笔一挥就签上了自己的名字，对于格式条款并没太在意。事实上，该合同的第十八条约定：买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途等。并用下划线注明：“买受人擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途的，出卖人有权直接或委托物业公司责令买受人在20日内将房屋恢复原状，同时买受人须向出卖人支付该商品房总金额10%的违约金。”

2015年5月，在向物业缴纳2000元装修保证金、签署《装修承诺书》之后，唐先生开始对房屋进行装修。

在装修时，唐先生觉得二楼承重梁上部的混凝土影响了自己的设计，于是装修工人将混凝土进行部分剔凿，将上部的受力钢筋截断，受力截面减小近150mm。此外，装修还破坏了原承重结构，将剪力墙改为门洞。

这还不算，唐先生还将顶楼天台的防水层撬开，开凿铺设自家的水管，给楼下业主埋下漏水隐患。

破坏容易复原难

楼下业主遭了殃

2015年8月，物业巡查时发现了唐先生的野蛮装修，遂向其发出《施工整改通知单》，要求唐先生恢复原状。

当年11月，无锡市房屋安全鉴定中心出具《技术证明》，明确唐先生拆除混凝土板、混凝土梁、部分剪力墙的行为影响了房屋结构安全，要求其委托具备设计资质的设计单位出具修复方案并经其中心审定后，再委托具备专业资质的施工单位维修，以恢复原状。

这下唐先生意识到了问题的严重性。当年12月，他赶紧委托有关公司出具修复方案、进行加固补强施工，并经施工单位和设计单位确认竣工，共计花费约2万元。

唐先生本来以为事情就此了结。然而，唐先生之前的野蛮装修的破坏性在楼下邻居家开始显现：2015年10月开始，邻居发现房屋主梁出现多处裂缝，房屋轴梁底出现开裂，设计公司认为该情况的发生与唐先生的装修有一定关联关系。

2015年12月底，邻居将唐先生和房地产公司一并诉至法院，要求被告停止侵害，排除妨碍。2016年7月，这起相邻权纠纷最终双方达成调解：唐先生赔偿邻居2.11万元，并对邻居家房屋进行维修，唐先生为此支付维修费3万余元。随后原告撤诉。

法院判决支持部分违约金

事情还没完。2016年11月，房地产公司将唐先生诉至梁溪法院，要求其按照商品房买卖合同的约定，赔偿房价10%违约金11.3万元。

在这次诉讼中，房地产公司又道出了另一起官司：隔壁邻居在相邻权纠纷中与唐先生达成调解后的当月，又以房屋买卖合同纠纷为由，将房地产公司再次告上法庭，要求房地产公司对裂缝处进行修复加固并赔偿损失。这起案件最终调解结案，房地产公司花费2.2万元对其房梁进行修复加固，并赔偿装潢损失0.48万元，租金、物业费损失1.63万元。

房地产公司认为，唐先生的野蛮装修给邻居家房屋造成损坏，导致房地产公司不得不答应调解赔偿邻居，给房地产公司造成了损失。考虑到唐先生违反了《商品房买卖合同》在先，因此起诉要求唐先生支付违约金。

梁溪法院受理此案后对相关情况进行了调查。在案件审理的过程中，唐先生自行委托一家鉴定公司对房屋加固后构件安全性进行了鉴定。2017年7月30日，该公司出具鉴定报告，认定按照加固图纸施工后的剪力墙和反梁构件安全性满足规范要求。

法院审理后认定，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，尽管唐先生辩称格式条款无事实和法律依据，但法院并没有采信。法院认定，唐先生破坏承重结构的装修行为已经构成了违约，虽然采取了补救措施，但并不能因此免除其支付违约金的责任。

唐先生认为违约金过高，以其行为未给开发商造成损失为由，请求法院对违约金金额进行调整。结合案情，2017年9月4日，梁溪法院对此案作出一审判决，判决唐先生支付违约金4.5万元。双方没有提起上诉，目前案件已生效。