买房不看房、售价显低于市价、说不清中介……有着频繁购房记录的许某自认为买房经验丰富，可以演好这出“善意取得”的戏码，但终究难逃法官的火眼金睛。日前，梁溪法院依法审结这起确认合同无效案，判决确认许某和“房主”的买卖行为无效，目前该案已生效。

侄女私自卖房

2008年，顾老伯老房拆迁，拿到3张房票。顾老伯自己留了一张，分给儿子女儿各一张。当时他的弟弟病重，一家生活困难，于是顾老伯跟女儿顾某商量，让女儿把手中的房票给弟弟一家买房，将自己名下更多面积的房票给女儿买房。

2011年，顾某拿着给叔叔的房票出面买下一套房屋，房款26万余元由叔叔一家分两次付清，但房款收据抬头只能写“顾某”。拿到房子后，叔叔一家便装修居住。2011年叔叔去世，他的妻子和女儿一直居住在这套房子里。

2018年，按照政策，这套房子可以上市流转了，顾某办理了产权证，婶婶李某多次催促顾某办理房屋过户手续，顾某一面答应一面又以各种理由拖延时间。2019年7月，顾老伯与弟媳李某签订协议，对房票赠与的事实加以确认，明确女儿名下房票无偿赠与给弟弟，弟弟出全资购买，之后对房屋装潢并居住至今。双方均在此协议落款处签字。

2019年7月，顾某将该房屋以60万元价格出售给许某，并在合同中约定：如在清场过程中造成后果与顾某无关。2019年8月，许某持房产证上门看房，李某报警后才知道房屋已被顾某卖给了许某。之后，许某起诉要求李某搬离这套房屋，而李某也向梁溪法院起诉要求确认顾某和许某的房屋买卖行为无效，并确认房屋归自己和女儿所有。

购房人是否善意？

庭上，许某被问及为何在没有看房的情况下买房时回答：听说顾某的婶婶住在房子里，看不了房，所以看了一楼的同户型，顾某承诺由她来腾房。

关于购房目的，许某开始说是为了自住。之后在他的账户交易明细中发现，在8天的交易期间内，他除了向顾某转账外，还显示有其他多笔房款支出项目。对此，许某又改口称购买顾某的房屋，一是自住，二是投资。

而在询问到中介公司时，顾某代理人既不清楚中介公司名字及中介费金额，也不清楚是否签订居间合同。许某也不清楚中介公司名字，只知道中介是刘某，双方没有签订居间服务合同，中介费已经付给刘某，但没有支付凭证。

另外，在庭审中，顾某代理人与许某还当庭串通。许某提供了向顾某支付48万元房款的凭证后，法官询问顾某代理律师付款情况时，顾某代理律师在陈述完48万元后，看向坐在一旁的许某，经许某提示后，补充回答“再加2万元”。然而，这2万元并无支付凭证。

许某还当庭撤回一份大额支付凭证。许某在庭前提供的收条复印件显示顾某收到许某100万元的房款，但与交易明细不符，随后许某又表示该收条不再作为证据提供。

关于房屋清场问题也存在前后表述矛盾。根据合同约定及顾某陈述，剩余10万元购房款等房屋腾空后交付。但在追问房屋由谁腾空时，许某和顾某一致认为由顾某负责腾空。然而房屋买卖合同上又约定双方在清场过程中造成后果与顾某无关。

在整个庭审过程中，顾某未出庭，即使在法院要求其本人出庭的情况下仍拒不到庭，所有意见均为其代理律师所述。

法官明辨是非拆穿谎言

审理后，法院认定顾某和许某的房屋买卖行为无效，原因有五点：

一、顾某明知该房屋系李某一家持其房票购买并一直居住至今，也明知虽然产权登记在其名下，但从未支付过购房款，也未实际居住。顾某在一面答应李某办理过户手续的情况下，一面与许某签订该房屋的买卖合同，将房屋过户到许某名下，主观恶意明显。

二、从许某频繁的购房记录可以推断其应当具备丰富的购房经验，其在明知该房屋由李某居住且居住人阻却看房的情况下，应当知道该房屋权属可能存在争议，而此时许某不仅未询问不能看房背后的缘由，权衡交易风险，还故意回避看房及向实际居住人了解情况，配合顾某对居住人隐瞒房屋交易，不符合一个善意购房人的合理反应。

三、顾某与许某约定的房价是60万元，即使加上缴纳的土地出让金等卖方成本，成交价格也未超过78万元，明显低于顾某、许某自称的评估价90万元，更不要说李某述称的市场价格118万元了。其所称中介，既无名称，又无合同，所称中介费既无支付凭据，其房屋总价10%的收费标准与市场行情相比亦是离谱。

四、许某与顾某签订的买卖合同约定清场过程中造成的后果与顾某无关，既表明许某明知该房屋存在权属争议需要清场，又说明许某与顾某有过磋商，显见双方通谋无视实际居住人权益之恶意。审理中，顾某、许某对清场约定的解释前后反复、说辞不一、相互推脱的表现亦可印证。

五、就许某实际支付顾某的购房款，许某本人前后说法不一，且庭前提供的证据与审理中最终出示的证据、说辞皆不能自圆其说。而顾某非但本人拒不出庭，其代理人，身为律师，先就居间合同问题未向当事人核实即予以编造答复法庭，后又当庭公然串通许某，就委托人未曾表述的事实不经核实即发表确认意见，作虚假陈述，对抗法庭调查。故应加重顾某、许某的举证责任，对争议事实作出对其不利的认定。

综上，故判决确认顾某和许某房屋买卖行为无效，房屋所有权归李某母女共同共有。

法官说法：本案中，虽然赠与房票行为违反当时政策规定，但现今该房屋已可以上市流通，其转让限制已经解除，李某母女具备成为房屋所有权人的条件，顾某理应积极配合办理过户。然而在李某母女多次催促下，顾某不仅找各种借口拖延办理，反而还将房屋私自卖给第三人许某，而许某明知该房存在权属争议还以低价购买，恶意串通行为明显，不符合善意取得的构成要件，许某不能取得该房屋的所有权，应将该房屋过户给李某母女。

（本文人物均系化姓）