前阵子，商户小李向房东陈某承租了一间商铺，用来经营小商品生意，还投入了大量资金装修。原本准备大展拳脚“搞事业”的小李，却被店门上突然张贴的拍卖公告打了个措手不及。店铺的租赁合同还没到期就要被拍卖，这是怎么回事呢？

原来，几年前房东陈某向银行借款，还将自己名下的商铺抵押给了银行，之后陈某又将闲置的商铺租给了小李。最近，因陈某未按时归还贷款，被银行起诉至无锡梁溪法院并进入执行程序。法院审查后裁定评估拍卖陈某抵押给银行的商铺。

由于租赁关系发生在抵押之后，法院向小李发出协助执行通知书，要求他尽快搬离。这可急坏了小李，现在让他搬出去，一时半会儿上哪找合适的新店铺，更何况他还把手头的钱都投入了装修。无奈之下，小李找到执行法官诉苦。

了解到小李的实际困难后，法院同意小李继续使用商铺至拍卖成交之日。拍卖成交后，梁溪法院从助推中小企业发展的角度出发，多次与小李及买受人沟通，听取双方意见，促成双方签订了新的租赁合同，化解了小李的燃眉之急，保障了其经营的稳定性。（文中均为化姓）

法官说法：《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。但针对本案“先抵后租”的情形，按照法律规定，承租人应当迁出租赁物。为贯彻善意文明执行理念，法院将清场的期限延后至拍卖成交之日，并积极协调、耐心沟通，最终促成承租人和买家达成新的租赁关系，将执行对承租人经营的影响降到最低，在保障权利人合法权益的同时，帮助中小企业渡过难关。本案也启示中小企业在承租房屋时，要对房屋的产权情况进行审核，以降低后期的经营风险。